同村宅基地买卖，卖方去世，子女诉合同无效被驳回

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为保护当事人隐私并避免不必要的争议，以下案例中的所有当事人姓名及其他信息均为化名。如有雷同，请及时联系我们予以处理。

**一、案件概述**

**（一）人物关系**

本案原告为赵悦宁与赵悦安，双方为孙慧敏的女儿。被告为何岳峰和何嵩涛，他们是何国文的儿子。孙慧敏是赵宇翰的遗孀，两人育有赵悦宁、赵悦安等子女。赵宇翰在2001年11月29日因交通事故去世。何国文与吴彩霞为夫妻，并育有何岳峰等子女。所有当事人均为通州区甲镇乙村的农民。

**（二）房产背景**

案件涉及的房产位于通州区甲镇乙村的一号院，土地使用权登记在赵宇翰名下，面积315.5平方米，建筑占地69.6平方米。2003年6月8日合同见证人是合同主体吗，孙慧敏与何国文签订了《买房契约》，约定以一万元的价格将自建四间砖房及院内部分附属设施转让给何国文，契约上有双方及中间人、见证人的签字和印章。

**（三）案件进展**

2022年合同见证人是合同主体吗，赵悦宁向法院提出继承纠纷诉讼，法院调解后确认赵悦宁继承了房产的四间正房。2023年，何岳峰与何嵩涛提出第三人撤销诉讼，法院判决撤销了先前的调解结果。赵悦宁和赵悦安随即起诉，请求确认孙慧敏与何国文签订的《买房契约》无效，并要求被告承担诉讼费用。他们主张孙慧敏在未通知其他继承人的情况下私自卖房，且房屋登记在赵宇翰名下，何国文方面未进行变更登记。而房产已通过法院调解确认归赵悦宁所有。被告何岳峰与何嵩涛不同意原告的诉讼请求。法院审理后查明了相关家庭关系、房产买卖及继承情况。

**二、争议焦点**

**（一）原告诉求**

1. 请求法院判定孙慧敏与何国文签订的《买房契约》无效。

2. 请求法院判定诉讼费用由被告承担。

**（二）被告诉求**

何岳峰与何嵩涛：不同意原告的诉讼请求。

**（三）焦点总结**

1. 孙慧敏与何国文签订的《买房契约》是否无效，原因是否包括孙慧敏无权处分或恶意串通损害第三方利益等。

2. 何国文作为买方是否具有合法资格同村宅基地买卖，卖方去世，子女诉合同无效被驳回，且契约是否符合当时的法律规定。

**三、裁判结果**

法院驳回了赵悦宁与赵悦安的全部诉讼请求。

**四、案件分析**

**（一）法律依据**

依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，本案适用的是民法典施行前的相关法律与司法解释。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，依法成立的合同自成立之时生效；第五十二条列出了合同无效的情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条明确指出，如果一方当事人以卖方在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效，法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条明确规定，诉讼方应提供证据来证明其主张，否则将承担不利后果。

**（二）证据与事实关联**

1. **合同主体适格性**：孙慧敏与何国文均为甲镇乙村的集体经济组织成员，何国文有权受让本村的宅基地及附属设施，因此合同主体合格。

2. **合同意思表示与效力**：《买房契约》是双方自愿订立，且符合当时法律要求的有效要件，且没有任何法律规定的无效情形。孙慧敏虽然对房产没有完全的处分权，但签订契约依然构成债权行为，不影响契约的效力。

3. **恶意串通主张**：原告主张孙慧敏与何国文恶意串通损害第三方利益，但未能提供充分的证据，法院无法确认这一主张。

**五、案件心得与办案经验**

**（一）应对原告质疑**

1. **合同无效质疑的应对**：在面对原告提出的无权处分与恶意串通的质疑时，应结合法律规定与证据事实，论证合同主体合法，意思表示真实且不涉及无效情形。同时强调无权处分不影响合同效力，并指出原告未能提供足够证据支持恶意串通的主张。

2. **房屋权益的质疑**：针对原告对房屋权益的异议，结合实际房产买卖履行情况，阐述被告如何合理管理与使用房屋，如何岳峰加固房屋、新建东厢房并出租等行为合同见证人是合同主体吗，证明被告对房屋的合理占有和维护。

**（二）争取有利判决**

1. **配合法院审理**：要积极配合法院调查取证，真实陈述房屋买卖及家庭关系等关键事实，提供必要的辅助证据（如房屋管理费用凭证、与原告的沟通记录等），展现良好的诉讼态度，帮助法官全面了解案件，做出公正判决。

通过这种方式，能有效支撑被告合理的房屋权益主张，提升案件的胜诉几率。