没有开发资质的合作建房，协议被法院认定无效

没有开发资质的合作建房，协议被法院认定无效

李松律师（）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

原告中国农业科学院（以下简称农某院）与被告北京北某世纪科技发展有限责任公司（以下简称北某公司）、北京某昆控股有限公司（以下简称某昆公司）、北京某海创业国际商务会馆有限公司（以下简称某海公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农某院之委托诉讼代理人单云涛、吴涵，被告北某公司之委托诉讼代理人岳阳、孙睿婕，被告某昆公司及被告某海公司之共同委托诉讼代理人林立新、胡斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

农某院向本院提出诉讼请求：1.判令解除我院与北某公司之间的《合作建设“科技培训展示楼”合同书》（以下简称《合作建设合同书》）及其《补充协议》；2.判令农某院收回合作建设的建筑物，北某公司、某昆公司及某海公司向我院交还该建筑物（标的额：3.07万元㎡×9016.53㎡=27680.7471万元）；3.判令北某公司给付因其未交还建筑物给我院造成的损失，时间自2018年3月31日始至实际交还之日止，按7.5元天平米计算，北某公司、某昆公司及某海公司承担连带给付责任；4.判令北某公司及某昆公司给付我院2018年第一季度租金130万元及逾期支付的违约金18.46万元（暂计至2018年3月12日，最终计算至实际交付之日）；5.判令北某公司、某昆公司及某海公司承担本案的诉讼费。事实和理由：我院与北某公司于2002年4月25日签订了《合作建设“科技培训展示楼”合同书》，约定由我方提供建设用地没有开发资质的合作建房，协议被法院认定无效，北某公司负责科技培训楼的建设及办理相关证照，项目建成后，双方各分得建筑面积的50%，我院将分得的房屋全部租赁给北某公司，由其独立经营12年。项目建设过程中，北某公司未经相关部门批准进行了非法建设。2005年7月科技培训楼建成，北某公司擅自将地上3层扩建为9层，建筑面积由核定9016.53平米扩大到约23000平米，由于存在违章扩建，项目无法进行竣工验收。2005年7月6日，北某公司将科技培训楼整体租赁给某昆公司，租期至2018年3月31日。2005年12月7日，我院与北某公司签订《补充协议》，约定我院分得超规划面积部分的28%，由北某公司负责对超规划部分办理审批手续。我方将分得的房屋租赁给北某公司，租期至2018年3月30日，租金每年520万元。同日，我院与北某公司、某昆公司就支付租金的问题签订补充协议，约定由某昆公司将支付给北某公司年租金1300万元中的520万元直接支付给我院，按季度支付。协议签订后至今，北某公司并没有履行完成“办理扩建部分审批手续”的义务。北某公司、某昆公司未能按约定支付2018年第一季度的租金及违约金。从2014年3月12日开始，我方已多次致函北某公司，要求其补办超规划部分的合法手续，并提出租赁合同到期后不再续签，现某昆公司和某海公司至今仍占用涉案建筑物经营。

北某公司辩称，不同意农某院的诉讼请求。1、办理房屋相关证件之目的无法实现非我公司一方之责，农某院亦存在过错，且办理房屋证件并非合同主要目的，未能实现此目的没有影响到其他合同目的的实现，故农某院不享有法定解除权，不能依据《中国人民共和国合同法》第94条第4款主张解除合同；2、非因我公司原因导致合同不能履行，合同亦不符合解除条件，《合作建设合同书》大部分已履行完毕，目前涉案房屋未进行不动产登记，我公司与农某院均不是产权人，农某院要求收回合作建设的建筑物不符合约定也缺乏法律依据；3、农某院不能以和第三方签订的租赁合同价格来计算逾期占有使用费，在合同没有明确约定情况下，应当按照之前的租金标准计算使用费；4、房屋使用人某昆公司曾向农某院支付2018年第一季度租金，但农某院拒收，故我公司与某昆公司未及时支付租金系农某院造成的，其无权要求我公司与某昆公司支付违约金。请求法院驳回农某院的诉讼请求。

某昆公司、某海公司辩称，不同意农某院的诉讼请求。1、某昆公司、某海公司未参与农某院与北某公司之间的房地产开发经营活动，应驳回农某院对某昆公司、某海公司的起诉。2、农某院要求某昆公司、某海公司交还争议建筑物，则本案案由应为“返还原物纠纷”，与本案不是同一法律关系。3、北某公司有权单独对外出租争议建筑物，是农某院与北某公司合同约定的，且在《补充协议》中亦承诺租期届满后优先出租给我公司，故北某公司将争议建筑物出租给我公司，农某院无权要求交还。请求法院驳回农某院的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认。本院认定事实如下：2002年4月25日，甲方中国农业科学院与乙方北京北某世纪科技发展有限责任公司签订《合作建设“科技培训展示楼”合同书》一份。双方就建设项目、基本要求、合作方式、设备及物业管理、违约条款等进行了约定。《合作建设合同书》第一章建设项目概况第一条约定：本建筑项目以1999年11月9日北京市规划管理委员会批准的《中华人民共和国建设工程规划许可证》为依据，在原规划方案基础上变更设计方案及建设规模；第二条项目名称：科技培训展示楼（以下简称涉案建筑物）；第三条建设地址：中关村南大街12号（原海淀区白石桥路30号）中国农业科学院东门外皂君庙路东侧院内；第四条建筑规模：约9000平方米（最终以北京市规划管理委员会批准面积为准）；第三章合作方式第一条：本合同第一章第一条所述的《中华人民共和国建设工程规划许可证》中的建设单位主体变更为甲、乙双方；第二条：甲方提供本项目的建设用地房地产合作开发分楼诉讼请求，乙方承担本项目建设所需的全部资金；第三条：甲方负责申报建设工程计划，乙方积极配合。乙方在负责办理《中华人民共和国建设工程规划许可证》、《开工证》等一切相关文件时，甲方应积极配合，并出具一切相关的手续和证明；第四条：本项目建成后，甲、乙双方各分得建筑面积的50%（包括室外场地和停车位），设计时按南、北对称原则设计。双方建筑面积分配以施工基础图东西方向南北中轴线为基准，甲方分得中轴线北侧的面积，乙方分得中轴线南侧的面积。考虑甲方分得的面积地段较好，甲方同意补偿给乙方50万元（伍拾万元）人民币，此款在以后乙方付给甲方的租金中扣减。第四章租赁及付款方式第一条本项目建成后甲方所分得的房屋全部租赁给乙方没有开发资质的合作建房，协议被法院认定无效，由乙方独立经营十二年，乙方应按国家有关规定合法经营，并承担一切法律责任；第二条乙方将所租赁房屋用作商业用途，每年向甲方交纳租金，租金金额为每年每平方米建筑面积（含地下室面积）830元（捌佰叁拾元整）。

2003年9月2日北京市规划委员会颁发的《中华人民共和国建设工程规划许可证》（编号2003规建字1182号），其中载明建设单位：中国农业科学院、北京北某世纪科技发展有限责任公司；建设项目名称：科技培训楼；建设位置：海淀区中关村南大街12号；建设规模：9016.53平方米。2004年11月22日出让方北京市国土资源局与受让方中国农业科学院签订京地出【合】字（2004）第1407号《北京市国有土地使用权出让合同》一份，其中第三章宗地状况载明：9.土地用途：办公、地下车库。2005年7月6日甲方（出租方）北京北某世纪科技发展有限责任公司与乙方（承租方）北京某海宏业投资管理有限公司签订《租赁合同》一份。第一条租赁要素1、租赁标的：根据合同条款甲方将拥有合法使用权及出租权的商业用房租赁给乙方，租赁标的物位于北京市海淀区中关村南大街12号“科技培训楼”地下一层、地上一至九层建筑物（总面积约23000平方米）及用地红线内的所有面积和整栋租赁标的物的全部广告位，整体租赁给乙方作为经营场所，从事餐饮娱乐、酒店洗浴休闲等经营活动。2005年12月7日甲方中国农业科学院与乙方北京北某世纪科技发展有限公司签订《补充协议》一份，双方就科技培训展示楼增加部分建筑面积事宜达成协议，其中：1、本项目地下建筑面积和地上三层建筑面积9016.53平方米分配，按2002年4月25日甲、乙双方签订的《合作建设合同书》约定执行。本项目增加部分即地上四至九层建筑面积约13983.47平方米（以北京市规划委和国土局核准的建筑面积为准）的分配以及房屋租金按本补充协议约定执行。2、本项目增加部分建筑面积，由乙方负责办理北京市规划委等相关部门的审批工作，甲方积极配合，并出具一切相关的手续和证明；由甲方负责办理农业部等相关主管部门的审批工作，乙方积极配合。…4、甲方将分得的房屋（含增加部分）租赁给乙方，租赁期限为十二年，自2006年4月1日起至2018年3月30日止，由乙方按国家有关规定合法经营，并承担一切法律后果。租赁期满后，甲方收回自行经营，或根据当时的市场情况在同等条件下优先同北京某海宏业投资管理有限公司签订不少于8年的续租协议。北京某海宏业投资管理有限公司于2011年11月7日经北京市工商行政管理局核准，名称变更为北京某昆控股有限公司。涉案建筑物超规划建设尚未办理审批规划手续，目前由北京某海创业国际商务会馆有限公司实际使用。

法院判决：

一、中国农业科学院与北京北某世纪科技发展有限责任公司签订的《合作建设“科技培训展示楼”合同书》及其《补充协议》无效；二、驳回中国农业科学院请求判令解除其与北某公司之间的《合作建设“科技培训展示楼”合同书》及其《补充协议》的诉讼请求。

北京市东元律师事务所李松律师（）认为：

本院认为，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定房地产合作开发分楼诉讼请求，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的房地产合作开发分楼诉讼请求，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

农某院提供土地、北某公司提供资金，以“科技培训展示楼”的名义建设涉案房屋，约定双方分配房屋，实际建成后共同将全部房屋出租从事餐饮娱乐、酒店洗浴休闲等经营活动，农某院与北某公司共同收取租金，属于合作开发房地产性质。因双方均非房地产开发企业，无相应资质，该合作开发房地产合同应当认定无效。因合同无效，农某院要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。庭审中，双方均坚持合作协议有效，因此，本院对农某院要求收回涉案房屋等其他诉讼请求，在本案中不予处理，可另行解决。